Bardzo często moi Klienci chcą jeszcze za życia przekazać swoje mieszkanie, dom dzieciom, wnukom lub osobom szczególnie dla nich bliskich. Ich pierwszą myślą jest chęć dokonania darowizny. Należy pamiętać, że darowizna nie jest jedynym sposobem przekazania osobie bliskiej nieruchomości nieodpłatnie i dodatkowo nie zawsze jest ona najlepszym rozwiązaniem.
Umowa darowizny
Umowa darowizny uregulowana jest kodeksie cywilnym (k.c.). Zgodnie z art. 888 § 1 k.c. Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku. Darczyńca to osoba przekazującą nieodpłatnie swoją rzecz, zaś obdarowany to osoba, która rzecz dostaje. Jeżeli przedmiotem darowizny ma być nieruchomość to koniecznym jest zachowanie formy aktu notarialnego, jeśli zaś chcemy podarować pieniądze, czy inne ruchomości (samochód, motocykl, obraz) to taka forma nie jest już wymagana. Darczyńca może nałożyć na obdarowanego obowiązek oznaczonego działania, ustanowić na swoją rzecz dożywotnią służebność mieszkania. Obdarowany zaś jest obowiązany w sytuacji, gdy darczyńca popadnie w niedostatek ,dostarczyć darczyńcy środków potrzebnych do niezbędnego utrzymania, ale tylko w granicach istniejącego jeszcze wzbogacenia. Niedostatek to stan, w którym darczyńca nie jest w stanie zaspokoić swoich usprawiedliwionych życiowych potrzeb. Jeśli z czasem obdarowany zmieni swój stosunek do darczyńcy to darowiznę można odwołać, jednakże powodem może być wyłącznie rażąca niewdzięczność obdarowanego. O tym, jak odwołać darowiznę oraz kiedy można to zrobić szczegółowo można przeczytać https://adwokatdarlowo.pl/blog/index.php/2021/04/25/odwolanie-darowizny/
Umowa dożywocia
Drugim sposobem przekazania nieruchomości nieodpłatnie jest zawarcie umowy dożywocia. Pierwszą rzeczą, która różni ją od umowy darowizny jest to, że przedmiotem dożywocia może być tylko nieruchomość. Umowa dożywocia jest uregulowana w art. 908 k.c. Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy (dożywotnik) dożywotnie utrzymanie, powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczyć mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Zakres tych obowiązków może być też rozszerzony. W swojej praktyce spotkałam się z przeróżnymi zapisami, jako przykłady mogę wskazać: obowiązek cotygodniowego zawiezienia na mszę świętą w niedzielę, obowiązek zapewnienia corocznie jednego wyjazdu wypoczynkowego do sanatorium uzdrowiskowego na okres minimum dwóch tygodni, obowiązek zakupu samochodu osobowego przystosowanego dla osoby niepełnosprawnej w terminie 3 miesięcy od zawarcia umowy. Obowiązki mogą być także rozszerzone na rzecz osoby bliskiej dla zbywcy nieruchomości.
Sposoby rozwiązania umów darowizny i dożywocia
Przepisy dopuszczają możliwość zakończenia także i takiej umowy w szczególnie uzasadnionych wypadkach. Dożywotnik może domagać się comiesięcznej renty od nabywcy nieruchomości lub nawet rozwiązania umowy. Rozwiązania umowy może także żądać nabywca nieruchomości. Prawo dożywocia wpisywane jest w dziale III księgi wieczystej nieruchomości, co znacznie wpływa na ewentualną możliwość dalszej sprzedaży nieruchomości. Jeżeli zaś do sprzedaży dojdzie dożywotnik może żądać renty w zamian za świadczenie mieszkania itd.
Ważne różnice – zachowek, podatek
Co do zasady, na pierwszy rzut oka można uznać, że umowy nie różnią się od siebie znacznie, w szczególności, gdy umowa darowizny będzie wiązać się z ustanowieniem dożywotniego prawa zamieszkiwania. Jednak należy pamiętać, że umowa dożywocia wprost nakłada wszystkie wymienione wyżej obowiązki, zaś w umowie darowizny darczyńca musi pamiętać, aby o swój interes zadbać. W przypadku zawarcia umowy dożywocia nawet z osobą najbliższą powstaje obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości nieruchomości po stronie nabywcy. W mojej ocenie, znając motywy osób, które decydują się na przekazanie nieruchomości za swojego życia najważniejszą różnicą jest kwestia zapłaty zachowku po śmierci darczyńcy/dożywotnika. W przypadku przekazania nieruchomości w formie umowy darowizny obdarowany może być zobowiązany do zapłaty zachowku, zaś w przypadku przekazania nieruchomości umową dożywocia taki obowiązek nigdy nie powstanie.